17:47

Цена участка на которых стоит многоквартирный дом может существенно повысить налоги уплачиваемые населением

В настоящее время для расчета налога на имущество с различными коэффициентами используется инвентаризационная стоимость недвижимости, определенная аж в 1969 году. Она, по мнению заместителя генерального директора ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) Сергея Грибовского, далека от реальной стоимости строительства и рыночной цены, а потому «не соответствует логике и здравому смыслу».

Дешевые кирпичи

Новый налог на недвижимость, который планируется ввести уже с 2014 года, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости недвижимости, именуемой также рыночной. Для реализации такой налоговой реформы в конце минувшего года ГУИОН по заказу комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗР) провел оценку всех квартир, домов, помещений и иных строений Северной столицы (более 2,5 млн объектов). Сведения о кадастровой стоимости в конце января были утверждены Смольным, а в настоящее время база данных с информацией о недвижимости (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_state_services/cc_ib_function/cc_ib_electronic_state/online_request) размещена на сайте Росреестра.

Большинство петербуржцев были приятно удивлены результатами массовой оценки. Например, кадастровая стоимость квартиры площадью 35 кв. метров в сталинском доме на Бассейной улице оценили в 2 млн рублей, 70-метровую в старом фонде на Казанской – в 3,4 млн рублей, 30-метровую в кирпичном здании на Новоизмайловском проспекте – в 1,4 млн рублей, стометровую на Невском – в 4 млн и т. д. В среднем по Петербургу кадастровая цена оказалась в 6,22 раза выше инвентаризационной. Таким образом, исходя из декларированной Минфином России концепции нового налога (ставка до 0,1 процента от кадастровой стоимости, вычет в 20 кв. метров на человека и т. д.) большинству владельцев жилья придется платить максимум в 2,5–3 раза больше.

Однако чиновники не отрицают, что определенная кадастровая цена далека от реальной и не намного больше соответствует логике и здравому смыслу. По существу, она является стоимостью «кирпичей», которая зависит от материала стен, года постройки дома и этажности. По словам Сергея Грибовского, в кадастровой стоимости не учтена так называемая земельная составляющая – часть цены, определяемой исходя из местонахождения дома, окружения (наличия транспортной, торговой, культурной и иной инфраструктуры и т. д.). В итоге дороже всего оценены «кирпичи» в Приморском, Выборгском, Фрунзенском, Калининском и иных относительно новых районах. Тогда как самыми дешевыми оказались квартиры в Адмиралтейском и Центральном районах. Доля земельной составляющей, по оценкам КЗР, может доходить до 76 процентов рыночной стоимости квартир, а Сергей Грибовский предлагает для ее расчета увеличивать кадастровую цену жилья в центре Северной столицы в три-четыре раза.

Поэтажный налог

От уплаты налога с земельной составляющей собственников никто освобождать не планирует. Многие из них и сейчас ежегодно получают от фискального ведомства уведомление о необходимости уплатить земельный налог, который налоговый консультант Юлия Петрова оценивает как копеечный.

Но в планах правительства России ввести единый налог, то есть обязать всех владельцев квартир отдавать в бюджет до 0,1 процента от суммарной цены самого жилья («кирпича») и земли. И для многих такое бремя может существенно возрасти. Например, кадастровая цена земельного участка под домом площадью 6 тысяч кв. метров на том же Невском проспекте составляет 47 млн рублей, то есть квартира в сто метров для расчета налога подорожает на 780 тысяч рублей (20 процентов). В иных случаях такой рост может составить и 100, и 200 процентов. На это влияет много факторов, в том числе количество этажей, наличие внутридворовой территории и т. д.

Правда, это затронет далеко не всех. По действующему законодательству участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества и принадлежит всем квартировладельцам на правах общей долевой собственности. Такое право возникает автоматически (в силу закона), но подлежит регистрации в Росреестре. На сегодняшний день, по словам председателя КЗР Валерия Калугина, земля закреплена только под 40 процентами многоквартирных домов Северной столицы. Учитывая, что ежегодно землю оформляют примерно 2500 домов, за несколько лет будет «приватизирован» весь город.

Подать заявление на регистрацию участка вправе собственник любой квартиры в доме (в том числе районная администрация, если хотя бы одно помещение не приватизировано). Одобрения общего собрания не требуется, равно как соседи не могут воспрепятствовать закреплению участка. Хотя, по мнению председателя Ассоциации товариществ собственников жилья Санкт-Петербурга Марины Акимовой, владельцам квартир целесообразно регистрировать землю, причем не только по кромке дома, но и вместе с придомовым участком, двором и т. д. Только в этом случае они станут полноправными хозяевами своей земли и, например, смогут запретить въезд во двор чужих автомобилей. Пусть даже за это и надо будет платить немалый налог.