МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО от 9 августа 2013 г. N 03-03-06/1/32297
Вопрос
Организация по цене более 2 млрд руб. приобрела 100% доли в уставном
капитале ООО. В собственности ООО находился расположенный на территории
России земельный участок, стоимость которого в налоговом учете ООО
составляла около 1 млрд руб. (более 99% от общей стоимости (остаточной
стоимости) имущества ООО).Организация
как единственный участник приняла решение о ликвидации ООО. После
расчетов с кредиторами земельный участок в соответствии с гражданским
законодательством перешел в собственность организации. Рыночная
стоимость участка на момент его передачи организации составляла около 2
млрд руб., что подтверждено отчетом независимого оценщика. В
настоящее время организация является застройщиком и осуществляет
строительство многоквартирного жилого дома на данном участке.
Строительство ведется с привлечением средств дольщиков на основании
Федерального закона
от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с
заключением договоров участия в долевом строительстве. После завершения
строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию
квартиры будут передаваться дольщикам по актам приема-передачи для
оформления в собственность. На основании ст. 36
ЖК РФ с момента государственной регистрации права собственности на
квартиру к собственнику переходит также доля в праве собственности на
общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок,
на котором расположен данный дом. Условиями
договоров предусмотрена компенсация затрат застройщика на организацию
строительства, включая приобретение земельного участка. В
данной ситуации затратами организации на приобретение земельного
участка являются расходы, понесенные при приобретении доли в уставном
капитале ООО, пропорционально доле стоимости земельного участка в
налоговом учете ООО на дату приобретения организацией доли в уставном
капитале ООО. По
окончании строительства организация зарегистрирует право собственности
на те квартиры в построенном доме, в отношении которых не будут
заключены договоры участия в долевом строительстве. Затем организация
планирует продавать данные квартиры по договорам купли-продажи. 1.
Возникает ли у организации доход, облагаемый налогом на прибыль, при
получении земельного участка в результате ликвидации ООО? 2.
Вправе ли организация при исчислении налога на прибыль учесть расходы
на приобретение доли в уставном капитале ООО в составе затрат на
строительство, возмещаемых участниками долевого строительства? 3.
По какой стоимости в целях налога на прибыль принимается доля в праве
собственности на земельный участок, пропорциональная общей площади
квартир, право собственности на которые зарегистрирует организация? 4. Вправе ли организация при продаже квартир учитывать стоимость земельного участка в расходах по налогу на прибыль?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее. 1. В соответствии с п. 2 ст. 277
Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при ликвидации
общества с ограниченной ответственностью и распределении его имущества
доходы налогоплательщика-участника определяются исходя из рыночной цены
получаемого им имущества (имущественных прав) на момент получения
данного имущества за вычетом фактически оплаченной (вне зависимости от
формы оплаты) этим участником стоимости доли. Таким
образом, если рыночная стоимость имущества на момент получения
участником не превышает оплаченные расходы участника на приобретение
доли, то дохода, облагаемого налогом на прибыль организаций, не
возникает. 2. В соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251
Кодекса к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе
доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций,
относится имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах
организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. Налогоплательщики,
получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный
учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого
финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика,
получившего средства целевого финансирования, указанные средства
рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Расходы,
произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при
определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не
учитываются. Согласно ст. 18
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого
строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только
для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в частности, в целях возмещения затрат на приобретение, в
том числе оформление, права собственности или права аренды, права
субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство
(создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если
застройщик получил земельный участок в собственность в результате
ликвидации общества с ограниченной ответственностью, единственным
участником которого являлся застройщик, то затратами на приобретение
земельного участка для застройщика, по мнению Департамента, будут в том
числе расходы, понесенные им при приобретении доли в уставном капитале
указанного общества. Согласно ст. ст. 36 , 37
Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в
многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности
общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок,
на котором расположен данный дом. Доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом
доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Таким
образом, в случае возмещения затрат застройщика на приобретение долей в
уставном капитале общества, в результате ликвидации которого в
собственность застройщика был передан земельный участок, используемый
для строительства многоквартирного жилого дома, данные затраты в части,
пропорциональной доле участников долевого строительства, заключивших с
застройщиком договоры участия в долевом строительстве, в праве
собственности на земельный участок, являются для застройщика расходами,
произведенными в рамках целевого финансирования (как затраты на
приобретение земельного участка). В связи с этим указанные затраты не
учитываются застройщиком в целях налогообложения прибыли. 3. Учитывая установленный ст. 277
Кодекса порядок оценки стоимости распределяемого ликвидируемым
обществом имущества, по мнению Департамента, налогоплательщик вправе
принять указанное имущество (в т.ч. земельный участок) к налоговому
учету по стоимости, равной рыночной стоимости имущества на дату его
получения.В
том случае, если на земельном участке построен жилой дом, на
строительство которого застройщик привлекал денежные средства участников
долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом
от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", то к
налоговому учету застройщик принимает долю в праве собственности на
земельный участок пропорционально размеру общей площади помещений, право
собственности на которые зарегистрировано за застройщиком.
4. Согласно ст. 38 Кодекса товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268
Кодекса при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг,
продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик
вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения
(создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 Кодекса. При
реализации застройщиком по договору купли-продажи квартир в построенном
им многоквартирном доме с переходом права собственности на указанные
квартиры покупателю переходит и право собственности на соответствующую
часть земельного участка, на котором расположен данный дом. Учитывая
изложенное, при реализации застройщиком квартиры в построенном им
многоквартирном доме доходы от реализации указанной квартиры уменьшаются
на определенную по данным налогового учета застройщика стоимость доли в
праве собственности на земельный участок, на котором расположен данный
дом, размер которой пропорционален общей площади квартиры.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН 09.08.2013 | 
Главная 
