Если у семьи, взявшей ипотечный кредит, резко
падают доходы и она не в состоянии аккуратно платить банку, то велика
угроза едва ли не на всю оставшуюся жизнь остаться в глубокой долговой
яме. Не говоря уже о потере приобретенного жилья.
Таковы результаты исследования, проведенного
Финансовым университетом при правительстве РФ. У 60-80% "дефолтных"
заемщиков набегает столько пени и штрафов, что даже после продажи
заложенной недвижимости долг перед банком составляет 20-40%
первоначального кредита, рассказал "РГ" руководитель исследовательской
группы Финуниверситета, доктор экономических наук Александр Цыганов. При
этом каждый 1% долга сопоставим со среднемесячным доходом семьи: чтобы
полностью расплатиться, потребуются годы.
Даже в случае, когда долг взыскать невозможно и
банк-кредитор готов его списать, у заемщика появляется новая проблема:
так называемая "материальная выгода". С суммы "прощенного" долга он
обязан заплатить 13% подоходного налога. Социальные угрозы: заемщик не
только теряет все (уплаченный первый взнос, выплаты и проценты по
кредиту, приобретенное жилье), но и еще оказывается должен либо банку,
либо государству. Потому многие должники пытаются занизить свои реальные
доходы, меняют место жительства, по сути, скрываются от банков.
У кредиторов - свои проблемы. В половине случаев
заложенное жилье не удается продать, и оно "повисает" на балансе банка,
как и остаток невозвращенных денег. Непогашенные долги кредиторы списать
не могут, по закону это возможно только в случае, когда служба судебных
приставов составит акт о невозможности взыскания.
Впрочем, взыскание долгов обходится банку слишком
дорого: затраты нередко оказываются больше самой суммы непогашенной
задолженности. Так что, по большому счету, "гоняться" за заемщиками и
"выжимать" из них деньги - для банка сплошная головная боль и убытки.
Конечно, предотвратить будущие проблемы можно, если
строже подходить к оценке платежеспособности заемщиков. "В США, где
недвижимость долгие годы стабильно росла в цене, при ипотечном
кредитовании была выбрана модель, когда банки фактически не обращали
внимание на уровень доходов семьи, - рассказал "РГ" гендиректор
страховой компании АИЖК Андрей Языков. - Банки фактически считали, что в
случае дефолта заемщика кредит будет полностью погашен за счет продажи
подорожавшей заложенной недвижимости. Их не интересовало, что многие
семьи, взяв ипотеку, едва сводили концы с концами - это была личная
ответственность заемщиков. Но когда в 2007-2008 гг. на рынке
недвижимости началась стагнация, цены на жилье резко упали и
одновременно многие заемщики лишились работы и стабильного дохода, эта
модель лопнула. Начался "эффект домино", разразился мощнейший кризис".
В Канаде же была выбрана другая, "социальная" модель
ипотеки. Там строже оценивали доходы заемщиков. И, кроме того, банки
страховали большую часть той части кредита, что не была покрыта
стоимостью заложенного жилья. В результате такого страхования кризиса на
ипотечном рынке у северного соседа США удалось избежать.
В АИЖК совместно с комитетом Госдумы по финрынку
подготовлены поправки в Закон "Об ипотеке". Цель - обеспечить снижение
первоначальный взноса, удешевить оформление кредита, защитить заемщика в
случае его личного дефолта или кризиса.
Что делать?
В Комитете Госдумы по финрынкам обсуждают поправки в Закон "Об ипотеке" по защите заемщика и снижению издержек кредитора.
Предложение первое: изменить параметры ипотечного страхования
Сегодня ответственность заемщика можно застраховать
максимум на 20% от суммы кредита. Так, если квартира стоит 1,5 млн руб.,
заемщик может максимально застраховать только 300 тыс. руб., которых
должно хватить в случае дефолта, если недвижимость упадет в цене,
набегут проценты и пени. В реальности такой страховки не хватает.
Поэтому предлагается, чтобы банки сами могли решать, как страховать
кредит - на 20, 30 или даже 40%. Минимальный порог - 10%. Это позволит
банку получить реальную защиту от возможных убытков и избежать
псевдострахования (когда страховка обеспечивает незначительный уровень
защиты заемщика, но банк получает высокую комиссию).
Предложение второе: остаток не покрытого страховкой долга нужно заемщику "прощать"
Нужно защитить заемщика от необходимости погашать
необеспеченный долг уже после продажи заложенной недвижимости. Эксперты
считают, что остаток невзысканного долга можно и нужно прощать,
поскольку взыскание чаще всего для банков убыточно: издержки превышают
невозвращенный остаток. При этом важно мотивировать заемщика-должника не
скрываться, а сотрудничать с банком. Заемщик должен быть заинтересован в
том, чтобы и продать заложенную недвижимость быстро и по максимальной
цене, и выплатить ипотечную страховку. Также создается стимул для
заемщика выбирать социально ответственные банки, выдающие кредиты с
низким первоначальным взносом только при наличии договора ипотечного
страхования.
Предложение третье: пересмотреть банковские комиссии
Еще одна проблема - значительное комиссионное
вознаграждение в пользу банка. Сейчас в среднем банк забирает 45%
комиссионных. Тариф в 3% от суммы кредита, который применяется для
кредитов с низким первоначальным взносом, - это внушительная сумма.
Причем страховая премия должна уплачиваться заемщиком сразу за весь срок
страхования. Банки на этом неплохо зарабатывают. А для заемщиков кредит
становится заметно дороже. Кроме того, из-за высоких комиссий
страхование нередко перестает быть защитой - при наступлении страхового
случая страховщики под разными предлогами отказывают заемщикам в
страховой выплате, поскольку высокая комиссия съедает резервы по
выплатам. В некоторых банках даже созданы специальные подразделения,
"выбивающие" у страховщиков положенные выплаты. Конечно, банки будут
возражать против снижения или запрета комиссии. Но сделать это надо,
чтобы ипотечное страхование стало эффективным.
Ирина Невинная
|
Главная 
