Комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Письмо от 22.01.13 № 3.3−6/94
«О государственной регистрации сделок
с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу Федерального закона
от 30.12.12 № 302−ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации„»
В связи с вступлением в силу с 1 марта
2013 года
Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302−ФЗ «О внесении
изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации»,
кроме прочего содержащего положения, отменяющие с 1 марта 2013 года
государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, полагаем
отметить
следующее.
Согласно части 8 статьи 2 названного Федерального закона
правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом,
содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат
применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного закона.
В настоящее время указанными статьями предусмотрена государственная регистрация
следующих сделок: договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558), договора
купли-продажи предприятия (ст. 560), договора дарения недвижимого имущества
(ст. 584), договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст.
584), договора аренды недвижимого имущества (ст. 609), в том числе здания или
сооружения, если такой договор заключен на срок не менее года (ст. 651),
договора аренды предприятия (ст. 658).
В этой связи с 1 марта 2013 года устраняется смешение
различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для
перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования
об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.
Следует учитывать также редакцию пункта 1 вводимой
в действие с 1 марта 2013 года статьи 8.1 ГК РФ, согласно которому
ограничения
прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации
в случаях,
предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом
2 указанной
статьи подлежащие государственной регистрации права на имущество,
охватывающие
в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются
и прекращаются с момента внесения соответствующей записи
в государственный
реестр, если иное не установлено федеральным законом.
Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего
имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования
переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением
недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для
государственной регистрации такого обременения.
В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни
было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды
недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого
имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Более того, отмена государственной регистрации сделок
не изменяет установленной специальным законом (Федеральный закон
от 21 июля 1997 года N 122−ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» — федеральный закон
о регистрации прав) процедуры регистрации
аренды как обременения. Требование этого Закона о государственной
регистрации
аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.
Согласно статье 2 федерального закона о регистрации прав
государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним —
юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое
имущество в соответствии с ГК РФ.
С учетом приведенного в статье 1 федерального закона
о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения),
к ограничениям
(обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными
органами
в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие
правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе
аренда.
Таким образом, и с 1 марта 2013 году будут продолжать
сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения
недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами
в простой письменной форме.
Председатель Комитета
П.В. Крашенинников |