Экономическая ситуация, высокий уровень инфляции и растущие налоги вынудили южноафриканских инвесторов в недвижимость искать возможности для роста за рубежом.
Южноафриканские компании, работающие на рынке недвижимости, как частные, так и зарегистрированные на бирже, вкладывают миллиарды долларов за рубеж. Причин тому несколько — слабый экономический рост в стране, постоянно растущие муниципальные сборы и налоги, политическая нестабильность и захват строительных площадок.
Статистические данные двух аналитических центров подтверждают стремительный рост международных инвестиций.
• Согласно анализу нью-йоркского центра Real Capital Analytics, в 2018 году южноафриканские инвесторы в недвижимость «разместили за рубежом $4,9 млрд».
• А глава департамента Stanlib по работе с котирующимися на бирже имущественными фондами Кейлен Ндлову говорит, что 47% зарегистрированных на бирже компаний-инвесторов в недвижимость теперь вкладывают деньги за границей, в то время как десять лет назад «их были единицы».
В июньском отчете Real Capital Analytics говорится: «Еще никогда разрыв между инвестициями в ЮАР и за ее пределами не был столь значительным. На протяжении 2018 года южноафриканские компании вложили в 4 раза больше средств за рубежом, чем дома».
И далее: «Учитывая более слабый, чем ожидалось экономический рост в первом квартале 2019 года, можно ожидать, что южноафриканские инвесторы будут и дальше искать возможности для зарубежных инвестиций».
«Международные инвестиции южноафриканских компаний превзошли по размерам внутренние в 2016 году, и с тех пор разрыв между ними только увеличивается. С 2017 по 2018 год объемы внутренних капиталовложений упали на 50%, потому что зарегистрированные на бирже компании превратились в чистых продавцов».
Согласно статистике, в 2018 году за рубежом было инвестировано $4,9 млрд, и более 60% из них вложено в торговые объекты. Инвестиции почти поровну разделились между офисной и промышленной недвижимостью.
«Все деньги были вложены в Европе, из них 30% — в Польше и 17% в Великобритании», — отмечается в отчете.
«Самыми активными покупателями в прошлом году были зарегистрированные на бирже компании, а именно Redefine [Properties], Vukile и Nepi Rockcastle. Самая крупная сделка — покупка Vukile Property Fund у Unibail-Rodamco испанской сети торговых центров за €489 млн».
«Покупка бизнес-центра Riverbank House в Центральном Лондоне (за £390 млн) стала самой крупной покупкой одного объекта — компания Oxygen Asset Management оформила сделку от имени южноафриканской компании Zeno Capital», — указывается в отчете.
В интервью Moneyweb Ндлову сказал, что почти 30% котирующихся на бирже южноафриканских инвесторов в недвижимость ведут активную деятельность в Центральной и Восточной Европе.
По данным Stanlib, 47% инвестиций приходится на рынок Центральной и Восточной Европы, еще 7% на Западную Европу (Испания и Германия), 8% на Австралию, 2% на Великобританию и 1% на остальные страны Африки.
Ндлову отметил, что активность в Западной Европе возросла после того, как «компания Vukile совершила выгодную сделку в Испании».
Интерес к Великобритании снизился из-за выхода страны из ЕС, а что касается остальных государств Африки, то там очень низкая рентабельность.
По словам Ндлову, за исключением африканского фонда Growthpoint/Investec и компании Grit, которые вкладывают в Африку, остальные южноафриканские инвесторы в недвижимость, например, Hyprop и Attacq, ищут возможности для внешних капиталовложений.
Несмотря на то, что в прошлом году компания со средней капитализацией Reit Emira Property Fund вышла на рынок США, инвестиции южноафриканских компаний в американскую недвижимость составляют всего 1%.
Ндлову считает, что в последующие год-два более 50% зарегистрированных на бирже южноафриканских компаний-инвесторов в недвижимость начнут вести международную деятельность.
«Трудно поверить в то, что за десять лет количество компаний, которые занимаются международной инвестиционной деятельностью, выросло с 0% до 47%. Но впервые за несколько десятилетий рост дохода зарегистрированных на бирже компаний и фондов не превышает даже уровня инфляции».
Он добавил: «Прибыль снизилась до 2%-3%». Это обусловлено слабым экономическим ростом и избытком недвижимости, особенно офисной и торговой. Без доступа на международные рынки рост прибыли будет отрицательным на уровне 3%-4%.
«Такая ситуация фактически отражает текущее положение дел в экономике ЮАР».
Гаррет Элстон, директор по инвестициям в Reitway Global, отметил: «Те компании, которые первыми обратили внимание на международные рынки в период глобального финансового кризиса, например, Growthpoint Properties Australia, Resilient и Nepi, были щедро за это вознаграждены в период экономического роста».
Он добавил: «Учитывая положение дел в южноафриканской экономике, инвесторы в недвижимость просто вынуждены были искать возможности для роста за рубежом».
Двойной удар для ЮАР
Комментируя всплеск международной инвестиционной активности, генеральный директор Южноафриканской ассоциации собственников Нейл Гопал сказал, что кроме слабого экономического роста и политической нестабильности основной причиной диверсификации являются непомерные муниципальные сборы и налоги.
«Начиная с 2007 года, сборы и налоги — вторая самая быстро растущая статья эксплуатационных расходов у собственников и инвесторов. Проблемы в данном секторе усугубляются захватом строительных площадок, низким уровнем предоставляемых услуг, дефицитом квалифицированных кадров и планов зданий, а также задержками на муниципальном уровне при землеотводе.
Наши соотечественники активно инвестируют за рубеж, международных инвесторов тоже отпугивают условия в ЮАР — это двойной удар по нашей экономике», — сказал Гопал.
