Владение недвижимостью (российской и зарубежной) с помощью специально создаваемых для этих целей иностранных компаний является практичным подходом дальновидных граждан.
Основные причины такого решения заключаются в желании собственников разделить все риски, которые связаны с владением дорогостоящим имуществом. При этом одновременно удается предотвратить вероятность потери объектов вследствие недружественных действий конкурентов, а также рейдерских захватов. Перечисленные задачи могут быть решены методом сокрытия реального собственника дорогостоящего имущества посредством специально созданной иностранной структурой.
При этом достаточно сложно будет вычислить настоящего бенефициара. Роль акционера традиционно играет любое номинальное лицо или отечественная компания с полноправным владельцем в лице организации из офшорной юрисдикции (без публичного реестра акционеров).
Зачастую руководят подобными компаниями номиналы. Согласно положению п. 3.2 статьи 23 НК РФ необходимо своевременно раскрывать исчерпывающие сведения обо всех участниках иностранной организации, которая является полноправным владельцем российской недвижимости. Если собственником объекта выступает любая иностранная структура без выполнения процедуры создания юридического лица, то следует изучить все сведения о ее учредителях, различных бенефициарах, а также управляющих.
Как показывает практика, сегодня все больше владельцев недвижимости склоняются к сохранению конфиденциальной информации. Помимо соблюдения политики конфиденциальности к наиболее распространенной причине по структурированию владению недвижимости с помощью иностранных компаний можно отнести привлечение международного финансирования. Основная причина популярности такого подхода заключается в функционировании оптимальной схемы по наследованию активов.
Характерные особенности процесса налогообложения недвижимости для иностранных организаций
Для иностранных фирм весь состав объектов, которые подлежат налогообложению на имущество, будет аналогичен списку и для российских фирм. Вместе с этим все зарубежные организации перечисляют налоговые выплаты на имущество только в случае работы в РФ с помощью постоянного представительства либо расположения на ее территории недвижимого имущества. Важно заметить, что сам термин «недвижимость» в Налоговом кодексе РФ не расшифровывается. Именно поэтому за разъяснениями принято обращаться к определению в статье 130 ГК РФ, в которой к категории недвижимость относят землю и участки недр. В недвижимость входят все, что связано с землей. К подобным вещам можно причислить все воздушные (морские) суда, а также ряд космических объектов, которые подлежат процедуре государственной регистрации. В некоторых международных соглашениях с целью избегания двойного налогообложения закреплено, что морские, а также воздушные суда не входят в категорию недвижимости. Подобные объекты могут подлежать налогообложению исключительно по месту резидентства компании – их полноправного владельца. Наглядным примером является российско-кипрское соглашение от 05.12.98 (п. 2 ст. 6 и п. 3 ст. 21). Во многих странах специально разрабатываются льготные условия для процедуры налогообложения морских, а также воздушных судов. Именно поэтому многие предприниматели понимают выгоду владения имуществом не российскими, а специально созданными для этих целей иностранными компаниями.
Другие виды недвижимости облагаются налогом в зависимости от своего месторасположения. Когда объект находится на территории РФ, то и вся сумма налога на имущество будет уплачена в казну РФ (на основании ее определенной кадастровой стоимости). Иностранная компания вправе сдавать объект недвижимости в аренду либо передать ее в пользование отечественной фирме на основании заключенного договора лизинга. В этом случае на арендодателя (лизингодателя) ложится ответственность по уплате налога на прибыль (согласно ст. 249, 250 НК РФ) и НДС, беря за основу сумму полученных арендных либо лизинговых платежей. В процессе заключения подобных сделок важно учитывать отдельные нюансы. На основании письма Минфина России от 25.11.13 №03-05-05-01/50817 можно рассмотреть интересную ситуацию:
— Лизингополучатель в лице российской фирмы является балансодержателем предмета лизинга, который был предоставлен иностранным лизингодателем (не использует в РФ созданное постоянное представительство).
— Лизингодатель вместе с лизингополучателем платят налог на недвижимость, которая находится на территории нашей страны.
Все чиновники сходны во мнении, что предотвратить двойное обложение удастся в случае уплаты налогов только иностранной организацией. При этом не имеет значения факт учета объекта на балансе лизингополучателя. Таким образом, будет экономически целесообразнее арендовать у иностранной организации морское либо воздушное судно. Предположим, кипрская компания в рамках заключенного договора лизинга либо простого товарищества (закреплено в гл.55 ГКРФ) передает российской фирме определенный объект недвижимости. Наиболее выгодным вариантом будет получение морского либо воздушного судна. При этом на территории РФ отсутствует постоянное представительство кипрской компании (определено в п. 2 ст. 306 НКРФ). Вступление иностранной фирмы в простое товарищество также не состоится (п. 6 ст. 306 НКРФ). Важно заметить, что налог на имущество сам «киприот» уплачивать не будет именно по причине отсутствия постоянного представительства (п. 3 ст. 374 НК РФ). При этом ему нет необходимости уменьшать свой бюджет и на величину российского налога на прибыль. На Кипре компании уплачивать налог также не будет нужно, который рассчитывается по ставке 12,5% вместо привычных 20%.
На основании заключенного российско-кипрского соглашения судить надежности и выгодности управления недвижимостью из-за границы можно основываясь на факт признания иностранной компании резидентом Кипра. Таким образом, будет целесообразно владеть российской недвижимостью компанией с респектабельной юрисдикцией.
Сегодня существуют достаточно высокие налоговые риски, когда всем имуществом российская компания владеет на основании договора лизинга или аренды. Вместе с этим актив будет принадлежать резиденту страны, который не имеет международного налогового соглашения с РФ (зачастую это офшор). Ранее наблюдались случаи предоставления офшорной организацией имущества в аренду либо в лизинг компании из страны, с которой Россией было подписан международный налоговый договор. Иностранная фирма передавала при этом все объекты недвижимости в субаренду отечественной компании. Подавляющее большинство налоговых агентов считало, что раз все имущество находится на балансе арендодателя из Кипра, то на получаемый доход от российского арендатора распространяются все положения российско-кипрского договора.
Согласно установленных в действующих международных налоговых соглашениях правилами, которые также отражены в НК РФ, для использования пониженных ставок (абсолютного освобождения от обязательств по российскому налогообложению) нужно, чтобы иностранная фирма фактически получала доход в РФ России. Однако в случае субаренды (сублизинга) полноправным получателем дохода будет по праву признана офшорная организация. Именно поэтому вышеперечисленные нормы согласно международным налоговым соглашениям не будут применяться.
В случае выплаты прибыли всем зарубежным организациям, которые не основали в РФ постоянных представительств, отечественную компанию могут признать налоговым агентом. Подобный порядок будет относиться именно к доходам от сдачи в аренду (либо субаренду) используемого на территории нашей страны дорогостоящего имущества. При этом российское предприятие будет выступать налоговым агентом в процессе выплаты прибыли от лизинговых операций. Физические лица и предприниматели вместе с иностранными организациями с осуществлением деятельности без постоянных представительств в РФ, не могут быть на законодательном уровне признаны налоговыми агентами по отношению к налогу на прибыль.
Недвижимость может быть передана в полноправную собственность физического лица, а также зарубежной компании, деятельность которой не предусматривает образование в нашей стране постоянного представительства. В этом случае иностранный арендо- или лизингодатель, а также российский лизингополучатель (арендодатель) не будет обязан платить налог на прибыль с полученной прибыли. Во всех этих случаях будет намного выгоднее работать непосредственно через постоянное представительство.
Выбор наиболее оптимального варианта с экономической точки зрения для иностранной компании – создание постоянного представительства или отказ от него?
При создании постоянного представительства иностранная организация должна грамотно оформить свою деятельность (с правовой точки зрения) на территории нашей страны с помощью аккредитации отделения. Такие процедуры неизбежно влекут за собой административные заботы вместе с финансовыми затратами. Вместе с этим подобные усилия оправдают себя, поскольку удастся получить все причитающиеся вычеты по НДС. Также в процессе расчета налога на прибыль будут приниматься во внимание расходы иностранной компании.
Когда в качестве арендатора можно считать российское предприятие либо иностранную организацию, деятельность которых предусматривает создание постоянного представительства, то будет экономически выгоднее сдавать объекты недвижимости в аренду. При этом все объекты будут находиться на балансе филиала в нашей стране иностранной компании. Если арендаторами являются физические лица либо иностранная организация, то в необходимости создания постоянного представительства не будет никакого смысла.
На практике распространены ситуации, когда иностранная фирма имеет представительство в РФ, осуществляя тем самым подготовительную (вспомогательную) деятельность. При этом получение прибыли от сдачи в аренду либо лизинг недвижимости в России не связано с деятельностью определенного филиала. Подобный случай рассмотрели в постановлении ФАС Московского округа от 07.06.06 (№КА-А41/5096–06).
По ходу разбирательств в суде было установлено, что подготовительная, а также вспомогательная деятельность зарубежной фирмы на территории РФ в случае отсутствия всех существующих признаков постоянного представительства не подразумевает его образование.
Вынесенное решение в пользу иностранной фирмы обязано следующим моментам:
— заключение договора аренды самой компанией;
— затратный характер оплаты с банковских счетов созданного представительства;
— наличие расчетного (валютного) счетов у представительства не запрещено действующим законодательством (такой подход не является признаком регулярного ведения деятельности).
Для того чтобы все виды деятельности зарубежной компании по аренде недвижимости приводили к созданию постоянного представительства в РФ, необходимо соблюдение нескольких факторов в виде систематической деятельности (не одноразового заключения договоров аренды). Также организации следует собственноручно заняться поиском арендаторов и отказаться от субаренды. Представители компании также заключают прямые договора непосредственно с подрядчиками на выполнение ремонтных работ.
Достаточно интересный вариант в виде самостоятельного признания иностранной фирмы налогового резидентства по месту ее управления также имеет место быть в соответствии со статьей 246.2 НКРФ. Подобные обстоятельства позволят добиться исполнения множества неналоговых задач, которых было бы невозможно выполнить в случае использования юридического лица в РФ. Важно заметить, что налоговые последствия будут аналогичны российским резидентам. Создание в РФ филиала иностранной компании подразумевает отсутствие обязанности регулярно уплачивать российский налог в процессе перевода получаемой прибыли в иностранную юрисдикцию.
Такие начисления не будут рассматриваться в качестве дивидендов, поэтому и в удержании нет никакой необходимости.
Для полноправного владения недвижимостью в нашей стране принято использовать именно российскую компанию, управляемой иностранной организацией. При этом не будет возникать ряд сложностей, которые связаны с неукоснительным выполнением нескольких требований валютного законодательства (касается оформления паспорта сделки — ст. 20 ФЗ от 10.12.03 №173) в процессе получения арендной платы от отечественных арендаторов. Вместе с этим при выплате дивидендов на источник выплаты будет удержан российский налог. Предусмотрена возможность снижения ставки с 15% до 10 или 5%. Ее величина будет напрямую зависеть от конкретных условий, предписанных в международном соглашении.
Выгодная продажа российской недвижимости за пределами юрисдикции РФ
Согласно действующим нормам по международному налоговому планированию сам процесс продажи недвижимости на этапе совершенствования российского законодательства с каждым годом становится сложнее и непредсказуемее. Рассмотрим различные варианты реализации активов, а также перечислим их возможные налоговые последствия.
Когда зарубежная компания принимает решение продать недвижимость в нашей стране российской компании, то прибыль продавца должна подлежать обложению именно в РФ. Важно заметить, что в Налоговом кодексе нигде не предписано, что если иностранный продавец не работает в РФ с помощью представительства, то он обязательно должен заплатить налог на прибыль. Его уплата с получаемого дохода от подобной продажи будет осуществлена за иностранную компанию отечественным покупателем, который исполняет все обязанности налогового агента.
Если в роли покупателя недвижимости в РФ у иностранной организации выступает другое зарубежное юридическое лицо, то имеет место быть интересная ситуация. Если все виды деятельности иностранного покупателя не предусматривают в законодательном порядке образование представительства в РФ, то он не может быть признан именно российским налоговым агентом. Именно поэтому налог с дохода, который будет получен вследствие продажи объекта, не будет платить продавец и покупатель (даже выступая в роли налогового агента). В связи с этим определенная часть сделок с отечественной недвижимостью осуществляется между зарубежными фирмами.
Аналогичные налоговые последствия могут возникнуть в случае, когда сам покупатель будет являться физическим лицом. Они также не будут признаны налоговыми агентами. Более того, ни одна сторона не обязана уплачивать и НДС в казну РФ, поскольку ни одному из участников соглашения не предписана подобная обязанность.
Другим не менее распространенным сценарием является учет объекта недвижимости на балансе отечественной компании, а также смена контроля недвижимости посредством продажи акций (долей). Если за их продажу ответственно продает юридическое лицо в РФ, то его прибыль также будет подлежать налогообложению.
Когда доли (акции) отечественного предприятия решает продать кипрская компания, то необходимость в обложении ее доходов сможет возникнуть в случае, когда более 50% активов прямым либо косвенным образом будет состоять из российской недвижимости. Также в их число должны входить финансовые инструменты, которые одновременно будут являться производными от таких акций либо долей. Начиная с 1 января 2015 года, правило может быть применено к различным сделкам с акциями иностранных фирм.
С 2015 года начал действовать пункт 1.1 статьи 309 НК РФ, который был введен ФЗ от 24.11.14 №376. Согласно его содержанию все получаемые доходы, которые были указаны в подпунктах 1–4, а также 6–10 пункта 1 статьи 309 НК РФ, будут подлежать налогообложению. Таким образом, на законодательном уровне было исключено из обязанностей налогового агента (непосредственным основателем источника выплаты) удержания налога в процессе покупки акций (долей) фирм, более 50% активов которых представлено объектами отечественной недвижимости. Примечательно, что Минфин РФ в письме от 31.03.15 №03-08-05/17640 было утверждено обратное.
Согласно мнению правительственного ведомства, содержимое статьи 310 НК РФ не будет противоречить подпункту 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ.
Будет полезно напомнить, что установленным в международных соглашениях порядком предусмотрено доминирование над действующими нормами НК (п. 1 ст. 7 НКРФ). Внесение поправок в российско-кипрский договор вследствие продажи акций (долей) отечественных компаний, более 50% активов которых представлены недвижимостью РФ будут действовать, начиная с 1 января 2017 года. Поэтому до указанной даты процедуры традиционного российского налогообложения не будет.
Согласно мнению экспертов, на практике вероятность возникновения споров будет достаточно высока. Опытные специалисты ведомства по финансовым вопросам сходятся во мнении, что до 2017 года (начиная со вступления в силу изменений в действующее российско-кипрское соглашение) в случае продажи кипрской фирмой доли в юридическом лице (более 50% активов которого будет состоять из исключительно российской недвижимости), следует руководствоваться пунктом 1 статьи 13 российско-кипрского соглашения. В случае защиты собственных позиций важно учесть, что в рассматриваемом варианте будут проданы акции, а не объекты недвижимости. В подобной ситуации уже были достигнуты определенные договоренности от компетентных органов 2-х государств. Все они четко зафиксированы в закрепленном тексте заключенного российско-кипрского соглашения.
Выгодная продажа объектов недвижимости иностранной компанией физическим лицам
На этапе планирования продажи недвижимости, иностранной фирме следует принимать во внимание факт того, что в зависимости от установленной категории покупателя присутствует вероятность возникновения налоговых обязательств в РФ. В таблице отражаются все налоговые последствия на основании главного фактора — является ли покупатель российским налоговым агентом либо нет. Данные приведенной таблицы указывают, что иностранному юридическому лицу будет намного выгоднее продавать объекты недвижимости именно физическим лицам либо другим компаниям за рубежом.
Каким же образом следует уплатить налог, когда в Налоговом Кодексе РФ установлено, что зарубежная компания должна позиционировать себя в качестве налогоплательщика. Вместе с этим источник выплаты в РФ не будет признан налоговым агентом. Правильно ответить на актуальный вопрос достаточно проблематично, однако специалистами контролирующих ведомств было предложен собственные решения. Содержание письма от 29.09.11 №03-03-06/1/602 Минфином России было задекларировано, что вся прибыль зарубежной организации (без создания постоянного представительства) от продажи объектов недвижимости в нашей стране будет подлежать обложению именно на территории России. Вместе с этим порядок уплаты налога разъяснен не был.
| 
Главная 
