14:44

Риски при покупке недвижимости

В этой статье  мы затронули моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости по договору купли-продажи.

Их, по традиции, тоже 7.

1. Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости.

Закон не указывает какая именно информация об объекте недвижимости должна быть прописана в договоре, поэтому следует указывать не только кадастровый номер и точный полный адрес, но и данные из документов технического учета (например, общая площадь, количество комнат в квартире), этажность дома, в котором находится объект недвижимости.

Зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости.

Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.

2. Риск заключения договора с продавцом, у которого нет права собственности на недвижимость

У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.

Как действовать покупателю?

• Проверить зарегистрированные права на недвижимость

   

  Покупателю следует убедиться, что на момент заключения договора право собственности на недвижимость зарегистрировано за продавцом. Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра прав (далее – ЕГРП), которая содержит общедоступные сведения об объекте недвижимости.

  Из выписки покупатель может узнать о зарегистрированных правах на объект недвижимости; об ограничениях (обременениях) прав; об отметках о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. Также выписка содержит сведения о существующих на момент выдачи выписки притязаниях третьих лиц (например, кредиторы) и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

   

• Принять меры для выяснения прав продавца

   

  Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность. В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость. Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.

Безусловно, проверить всю цепочку сделок с недвижимым имуществом, чтобы убедиться в законности возникновения права собственности у продавца и его правопредшественников, практически нереально.

 

Но покупателю необходимо предпринять ряд разумных мер для выяснения прав продавца. Кроме получения выписки из ЕГРП следует осмотреть недвижимость, ознакомиться с правоустанавливающими документами, договорами купли-продажи с предыдущими собственниками.

3. Риск наличия прав третьих лиц на недвижимость

• Во-первых, речь идет о лицах, которые зарегистрированы по месту жительства по адресу приобретаемой недвижимости. Сведения о таких лицах содержатся в домовой книге, выписку из которой необходимо запросить у продавца.

   

   

• Во-вторых, продаваемая недвижимость может являться совместно нажитым имуществом супругов. В случае если продавец находится в браке, покупателю следует запросить у него нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу недвижимости.

   

   

• В-третьих, в договоре купли-продажи продавец обязан раскрыть информацию обо всех лицах, которые имеют право пользоваться недвижимостью. Такими лицами являются - арендатор по договору коммерческого найма; лица, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. При отсутствии указания на таких лиц договор будет признан незаключенным.

   

   

• В-четвертых, если продаваемая квартира находится в общей собственности продавца и его несовершеннолетнего ребенка, либо ребенок является единственным собственником, то продавец должен получить согласие органа опеки и попечительства (если ребенку меньше 14 лет) и согласие родителя (от 14 до 18 лет).

4. Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости

 

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.

Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).

Оплата услуг по содержанию многоквартирного дома, текущему ремонту мест общего пользования, оплата услуг телефонной связи и т. д. является обязанностью предыдущего собственника, поскольку договор на оказание таких услуг заключается с конкретным лицом.

Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.

5. Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора

 

В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.

Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.

Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.

Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре.

6. Риски, связанные с заключением договора купли-продажи недвижимости через представителя по доверенности

 

Если покупатель заключает договор с представителем:

• во-первых, следует выяснить, почему собственник не может лично явиться для заключения сделки, а также - находится ли лицо, выдавшее доверенность, в живых;

   

   

• во-вторых, необходимо убедиться в полномочиях представителя, внимательно прочитать, как сформулированы полномочия (по какой цене может быть продана недвижимость, какая именно недвижимость может быть продана); проверить, не истек ли срок доверенности;

   

   

• в-третьих, следует помнить, что полномочия представителя продавца на отчуждение недвижимости должны быть удостоверены нотариально.

7. Риски, связанные с расчетами по договору

Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.

Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.

После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.

В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Мы перечислили основные риски, с которыми может столкнуться покупатель. Сделки с недвижимостью всегда связаны со множеством рисков, как для покупателя, так и продавца. Поэтому иногда лучше обратиться к специалистам.

Автор    Солдатова Екатерина