23:08

Практика рассмотрения споров, вытекающих из обеспечения коммунальными услугами собственников нежилых помещений в многоквартирных домах

С введением в действие с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и принятием во исполнение его подзаконных и ведомственных нормативных актов, регулирующих вопросы в сфере снабжения коммунальными услугами (ресурсами) нежилых помещений в многоквартирных домах, возникло множество вопросов в указанной области.

В настоящей работе внимание уделено следующим основным проблемам: взысканию задолженности за оказанные коммунальные услуги (ресурсы) и их специфике; порядку и особенностям определения размера платы за коммунальные услуги, потребленные в нежилых помещениях жилого многоквартирного дома; порядку заключения собственниками нежилых помещений договоров на оказание коммунальных услуг и поставку коммунальных ресурсов в зависимости от выбранного способа управления жилым домом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживан ия, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

По общему правилу собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ ).

Аналогичные нормы содержатся и в ЖК РФ.

Согласно части 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В силу частей 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме указанного собственника.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что законодатель под собственниками помещений в многоквартирном доме подразумевает собственников как жилых, так и нежилых помещений. Собственники нежилых помещений наряду с собственниками жилых помещений владеют на праве собственности общим имуществом многоквартирного жилого дома, несут бремя его содержания, участвуют в общем собрании собственников помещений, в том числе по выбору способа управления жилым многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 ЖК РФ ).

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится ряд вопросов, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Взыскание задолженности за оказанные коммунальные услуги

На практике встречаются случаи, когда собственники жилых помещений не учитывают мнения собственников нежилых помещений, например при выборе способа управления жилым домом, или, наоборот, собственники нежилых помещений отстраняются от участия в жизнедеятельности жилого многоквартирного дома и не желают нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома.

Однако ссылки собственников нежилых помещений на то, что они не пользуются услугами по содержанию мест общего пользования в многоквартирном доме (отопление, электроснабжение мест общего пользования), имеют собственный вход в нежилое помещение и помещение является встроено-пристроенным, не освобождают собственников нежилых помещений от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего жилого дома в целом .

Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО), оставляя в силе принятые по делу судебные акты об удовлетворении требований товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности за снабжение электроэнергией мест общего пользования, отклонил как не основанный на нормах действующего законодательства довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение и он не пользуется указанными услугами (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009) .

В другом деле о взыскании платы за содержание и ремонт общедомового имущества по иску товарищества собственников жилья к собственнику нежилого помещения суд установил, что договоры энергоснабжения, обеспечения водоснабжением и услугами водоотведения жилого дома заключены непосредственно товариществом, которое полученные по договорам с энергоснабжающими организациями ресурсы распределяло как по жилым, так и по нежилым помещениям. Доводы ответчика о том, что он не является членом товарищества, имеет обособленное от жилой части нежилое помещение и самостоятельно его содержит, а следовательно, не обязан нести расходы по содержанию общего имущества, суд кассационной инстанции отклонил как не соответствующие нормам действующего законодательства (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008) .

Важным при рассмотрении споров о взыскании задолженности с собственников нежилых помещений является толкование, данное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ).

В рамках дела суды трех инстанций, установив, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме несут бремя расходов на содержание общего имущества, тем не менее отказали управляющей компании в удовлетворении заявленного требования о взыскании задолженности за оказанные услуги. Суды полагали, что компанией не доказан факт оказания услуг как по водоотведению, водоснабжению, энергоснабжению, отоплению, так и по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также услуг по его управлению, поскольку расчет стоимости содержания и ремонта общего имущества произведен ею без учета затрат общества (собственника нежилого помещения), самостоятельно израсходованных на капитальный и текущий ремонт своих помещений, а также на содержание дворовой территории в соответствии с договором аренды земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При проверке законности судебных актов в порядке надзора установлено, что управляющая компания выбрана по конкурсу, следовательно, все собственники помещений обязаны заключить с ней договор. Стоимость услуг, таким образом, должна определяться исходя из размера платы, зафиксированного по результатам открытого конкурса.

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10) .

Позицию судов относительно обязанности собственников нежилых помещений нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома подтверждает и следующий пример.

При рассмотрении иска товарищества собственников жилья к муниципальному образованию о взыскании задолженности и неосновательного обогащения за услуги по содержанию и теплоснабжению принадлежащего ответчику недвижимого имущества в жилом многоквартирном доме суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 39 и пунктов 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ. Судами установлено, что между товариществом и собственником нежилого помещения заключен договор, по условиям которого товарищество обязуется совершать от имени собственника юридические действия, связанные с представлением интересов собственника в договорных отношениях с ресурсоснабжающими и иными организациями, в том числе заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг, а собственник обязался нести бремя совместного содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также его капитального ремонта, своевременно оплачивать содержание и ремонт помещения, коммунальные и прочие услуги. Руководствуясь положениями действующего законодательства и договора, заключенного между сторонами, суды частично удовлетворили требования истца (Постановление ФАС СЗО от 17.02.2011 по делу N А42-5014/2009) .

При рассмотрении споров между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями (товариществами собственников жилья) о взыскании задолженности за поставленные коммунальные ресурсы суды исходят из того, что последние являются исполнителями коммунальных услуг, в том числе в отношении нежилых помещений.

ФАС СЗО, рассматривая дело о взыскании долга за поставленную в нежилые помещения многоквартирного дома тепловую энергию по иску энергоснабжающей организации к управляющей компании, исходил из того, что последняя приобретает коммунальный ресурс (тепловую энергию) в целях предоставления коммунальных услуг потребителям жилого и нежилого фондов (Постановление ФАС СЗО от 17.03.2010 по делу N А05-8928/2009) .

Арбитражные суды других округов придерживаются аналогичной позиции.

Так, ФАС Уральского округа отклонил возражения управляющей компании о том, что она не является исполнителем коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, управление которыми она осуществляет.

Как следует из материалов дела, общество (энергоснабжающая организация) обратилось в суд с иском к управляющей компании о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию. При рассмотрении дела суд установил, что управляющая компания, осуществляя управление многоквартирными жилыми домами, являлась потребителем услуг теплоснабжения в целях предоставления этих услуг лицам, использующим помещения в многоквартирных домах, включая нежилые помещения. Кроме того, в материалы дела представлены акты разграничения балансовой принадлежности теплосетей и эксплуатационной ответственности сторон (приложения к договору теплоснабжения), согласно которым тепловые узлы и системы отопления домов находятся в эксплуатационной ответственности управляющей компании. Названные акты подписаны ответчиком и имеют оттиск печати управляющей компании. При таких обстоятельствах суд удовлетворил иск энергоснабжающей организации в полном объеме (Постановление ФАС Уральского округа от 22.12. 2010 N Ф09-10646/10-С5) .

Данный подход арбитражных судов имеет существенное значение для решения вопроса о том, с кем собственник нежилого помещения должен заключить договор на поставку коммунальных ресурсов (оказание коммунальных услуг). Анализ судебной практики по указанному вопросу приведен ниже.

Определение объема потребленных коммунальных услуг

При взыскании задолженности за потребленные в нежилых помещениях коммунальные услуги и определении размера платы за них на практике часто возникает вопрос о порядке определения объема этих услуг.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила N 307), содержат порядок определения объема коммунальных ресурсов, потребленных в нежилых помещениях многоквартирного дома.

Согласно пункту 20 Правил N 307 (в редакции от 29.07.2010) при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые определяются:

а) для холодного водоснабжения и горячего водоснабжения - расчетным путем исходя из нормативов водопотребления, а при их отсутствии - в соответствии с требованиями строительных норм и правил;

б) для сточных вод - как суммарный объем потребленной холодной и горячей воды;

в) для газа и электрической энергии - расчетным путем, согласованным ресурсоснабжающей организацией с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств;

г) для отопления - в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 приложения N 2 к названным Правилам. При этом исполнитель производит раз в год корректировку размера платы за отопление в порядке, установленном подпунктом 2 пункта 1 приложения N 2 к названным Правилам.

Как показывает судебная практика, имеются разные подходы к решению вопроса о том, применяется ли пункт 20 Правил N 307 к расчетам за коммунальные услуги, поставленные в нежилые помещения.

В ФАС СЗО преобладает мнение, что в пункте 20 Правил N 307 содержатся положения, обязательные к применению при расчетах с арендаторами и собственниками нежилых помещений.

Так, судом рассматривался иск управляющей компании к теплоснабжающей организации о признании недействительными ряда условий договора теплоснабжения, заключенного между сторонами, о порядке учета объема потребляемой тепловой энергии, поставленной в жилые многоквартирные дома, находящиеся в управлении истца.

Из материалов дела следовало, что объектами теплоснабжения являются жилые многоквартирные дома со встроенными нежилыми помещениями, а истец - исполнителем коммунальных услуг по отоплению и горячему водоснабжению для населения и правообладателей нежилых помещений.

Теплоснабжающая организация в кассационной жалобе указывала, что собственники и иные правообладатели нежилых помещений в многоквартирных домах, использующие эти помещения для предпринимательской деятельности, не могут определять количество поставленной в эти помещения тепловой энергии в соответствии с Правилами N 307.

Суд кассационной инстанции, оставляя в силе Постановление апелляционного суда об удовлетворении иска, указал, что при отсутствии средств измерений в жилых многоквартирных домах объем отпущенной тепловой энергии должен определяться ресурсоснабжающей организацией в соответствии с пунктами 19 и 20 Правил N 307 (Постановление ФАС СЗО от 15.12.2010 по делу N А05-7461/2010) .

ВАС РФ Определением от 08.04.2011 N ВАС-3462/11 отказал теплоснабжающей организации в передаче дела для пересмотра в порядке надзора.

Такую же позицию ФАС СЗО высказал и в Постановлениях от 14.07.2010 по делу N А56-27785/2008 и от 31.01.2011 по делу N А05-2824/2010.

Арбитражные суды других округов придерживаются аналогичной точки зрения (Постановления ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-7810/10-С5, ФАС Дальневосточного округа от 12.04.2011 N Ф03-1077/2011).

В рамках дела, рассмотренного ФАС СЗО, товарищество собственников жилья обратилось в суд с иском к собственнику нежилого помещения о взыскании задолженности по договору на содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома и предоставление коммунальных услуг.

Из объяснений сторон следовало, что общедомовой прибор учета тепловой энергии, а также индивидуальный прибор учета в помещениях ответчика отсутствовали.

Отменяя судебные акты, которыми суды первых двух инстанций удовлетворили требования товарищества, и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, в части размера платы за коммунальные услуги регулируется обязательными для сторон договора положениями статьи 157 ЖК РФ и пункта 20 Правил N 307. В указанной части договор является публичным и на него распространяются положения статьи 426 ГК РФ о том, что цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (пункт 2 статьи 426 ГК РФ) (Постановление ФАС СЗО от 18.03.2011 по делу N А56-85508/2009) .

В судебной практике часто возникает вопрос о том, возможно ли применение норматива, установленного для населения, в отношении абонента - собственника (нанимателя) нежилого помещения.

Поскольку собственники нежилых помещений в многоквартирных домах используют указанные помещения для предпринимательской деятельности, при определении размера платы за коммунальную услугу необходимо использовать норматив, установленный для собственников нежилых помещений, а не для граждан (пункт 20 Правил N 307).

Управляющая компания обратилась в суд с иском к обществу (собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме) о взыскании стоимости потребленной тепловой энергии. Решением суда, оставленным без изменения Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, иск удовлетворен полностью.

Согласно материалам дела управляющей компанией, избранной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, нежилое помещение в котором принадлежит обществу, заключен договор энергоснабжения, по условиям которого энергоснабжающая организация и сетевая организация отпускают управляющей компании (абонент) через присоединенную сеть тепловую энергию и теплоноситель, оказывают услуги по ее передаче, а абонент принимает и оплачивает энергоресурсы и услуги по их передаче.

По отношению к энергоснабжающей организации и управляющей компании общество выступает субабонентом, обязанности которого совпадают с обязанностями абонента.

Разрешая спор, суды установили факт поставки тепловой энергии в спорный период в жилой дом, в том числе и в нежилые помещения, принадлежащие ответчику, и, поскольку доказательств оплаты потребленной обществом теплоэнергии последним не представлено, суды не имели оснований для отказа в удовлетворении соответствующего требования управляющей компании.

Утверждение общества о необходимости применения при определении количества потребленной тепловой энергии нормативов потребления коммунальных услуг, установленных для граждан и используемых при расчетах исполнителем коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, не принято во внимание.

Согласно оспариваемым судебным актам общество не может быть отнесено к категории потребителей, рассчитывающихся за коммунальные услуги по нормативам, установленным для граждан, и объем тепловой энергии должен быть определен расчетным способом.

Суды установили, что при отсутствии у общества приборов учета количество потребленной им в спорный период тепловой энергии определено управляющей компанией расчетным путем с учетом положений Методики определения количеств тепловой энергии и теплоносителя в водяных системах коммунального теплоснабжения, утвержденной Приказом Госстроя России от 06.05.2000 N 105.

С учетом изложенного суд надзорной инстанции, рассматривая заявление общества о пересмотре в порядке надзора принятых судебных актов, отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ (Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-768/11) .

ФАС Уральского округа рассмотрел спор по иску товарищества собственников жилья к управлению социальной защиты о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение и водоотведение), а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано.

В кассационной жалобе товарищество указывало, что ответчик обязан оплачивать коммунальные услуги с учетом утвержденного для граждан органом местного самоуправления норматива потребления данных услуг.

Оставляя судебные акты в силе, суд кассационной инстанции указал, что поскольку управление социальной защиты является юридическим лицом и занимает нежилое помещение, то нормативы, установленные для граждан, при расчетах между сторонами применению не подлежат (Постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2010 N Ф09-7810/10-С5) .

При рассмотрении ФАС СЗО подобных дел отражен иной подход по вопросу определения объема отопления, потребленного в нежилом помещении.

В суд обратилась теплоснабжающая организация с иском к управляющей компании о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, поставленной в жилые дома, находящиеся в управлении ответчика, в том числе в нежилые помещения, расположенные в жилых домах. Решением суда в иске отказано. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела установил, что истец определил количество поставленной тепловой энергии в нежилые помещения расчетным методом на основании технических норм и правил в соответствии с тепловыми нагрузками, согласованными сторонами в приложении к договору, и фактического числа часов использования присоединенного теплопотребляющего оборудования. Решение суда первой инстанции изменено, с управляющей компании взыскана часть задолженности.

ФАС СЗО, рассматривая указанное дело, отметил, что при отсутствии на территории муниципального образования норматива отопления для нежилых помещений подлежит применению пункт 20 Правил N 307 в части использования в отношении нежилых помещений норматива отопления, установленного для жилых помещений в соответствии с требованиями Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 306, с возможностью производить раз в год корректировку размера платы по этим помещениям, поскольку отопление нежилых помещений в жилом доме не зависит от вида деятельности их собственников и цели использования помещений.

Вместе с тем суд указал, что потребление другого ресурса - горячей воды - зависит от этих обстоятельств, в связи с чем при расчете объема этого ресурса применяются нормативы водопотребления, а при их отсутствии - объемы, определенные в соответствии с требованиями строительных норм и правил. Применение в расчете теплоснабжающей организации указанных строительных норм и правил в отсутствие утвержденных нормативов не противоречит пункту 20 Правил N 307 (Постановление ФАС СЗО от 22.08.2011 по делу N А05-12502/2010) .

Аналогичный подход по указанному вопросу нашел свое отражение в Постановлении ФАС СЗО от 07.06.2011 по делу N А05-10041/2010.

Таким образом, суд счел возможным применение норматива, установленного для граждан, при определении размера платы за отопление в нежилых помещениях.

см. продожение