10:34

Что такое ТСЖ, преимущества и недостатки ТСЖ, этапы создания ТСЖ

У нас в многоквартирном доме организовано ТСЖ (товарищество собственников жилья).
И Вы знаете, меня все устраивает – общие собрания проводятся, с водой и теплом перебоев нет. Слесарь-сантехник, электрик, лифтер – всегда под рукой. Информационная доска в подъездах все время обновляется, своевременно вывешиваются объявления. С председателем нашего ТСЖ я даже лично знаком.

Однако на практике встречались и случаи, когда просто подделывались протоколы общих собраний о создании ТСЖ и подписи собственников в бюллетенях. Может быть, не все так просто? Давайте разберемся!

Федеральные законы, регулирующие порядок создания ТСЖ

Прежде всего, хотелось быть отметить, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 года № 72-ФЗ утратил силу с 1 марта 2005 года, т.е. с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Однако до сих пор еще встречаются случаи, когда на него ссылаются в протоколах общих собраний собственников о создании ТСЖ и в некоторых иных документах.

Товарищества собственников жилья в Жилищном кодексе РФ касаются следующие статьи: ст.ст. 44 -48 (проведение общих собраний собственников, голосование на общем собрании, компетенция собрания), главы 13, 14 (создание и деятельность ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ).

Конечно, в ЖК РФ нет подробной инструкции, как создать ТСЖ, но, тем не менее, в нем все достаточно понятно изложено.

Перечень документов, необходимых для регистрации ТСЖ как юридического лица, сроки и порядок регистрации, также регламентируется ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 года №129-ФЗ.

Где может быть создано ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть организовано:

• в любом многоквартирном доме (далее по тексту - МКД);
• путем объединения нескольких многоквартирных домов и даже кварталов, помещения которых принадлежат разным (двум и более) собственникам жилья этих домов, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих друг с другом) земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
• при объединении нескольких близко расположенных зданий, строений, сооружений, домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках с общими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией

Такой способ управления МКД как управление товариществом собственников жилья, в отличие, например, от управления управляющей компанией, имеет достаточно преимуществ.

Во-первых, так как председатель ТСЖ и члены правления сами проживают в этом же доме, они действуют в интересах членов ТСЖ, т.е. заботятся о создании наилучших комфортных условий для проживания всех жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, органом управления МКД даже при наличии ТСЖ является общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, которое само вправе решать все текущие вопросы.

С этим связано и то, что финансовая деятельность ТСЖ абсолютно прозрачна, т.к. в любое время собственник помещения вправе ознакомиться с финансовыми документами, сметами доходов и расходов ТСЖ, платежными поручениями, выставленными счетами-фактурами, т.е. узнать, за что с него, например, берут деньги.

Кроме того, ревизионная комиссия обязана регулярно проверять финансовые документы ТСЖ и отчитываться о проведении проверок перед собственниками на общем собрании о своей работе.

Во-вторых, в ТСЖ расчет с ресурсоснабжающими компаниями за поставленные коммунальные ресурсы (свет, вода, тепло) идет напрямую с расчетного счета ТСЖ, следовательно, у ТСЖ в отличие от УК всегда меньше задолженность перед ресурсниками, либо она вообще отсутствует.

В-третьих, ТСЖ согласно законодательства РФ является некоммерческой организацией, но в то же время имеет право заниматься коммерческой деятельностью, если это не противоречит целям и Уставу ТСЖ.

Так, чтобы не быть голословным, согласно ст.152 ЖК РФ товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1. обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2. строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3. сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Например, персонал ТСЖ (электрик, сантехник, лифтер, дворник) могут выполнять работы по договору с другими ТСЖ, не имеющими такого персонала. ТСЖ также может сдавать в аренду пустующие нежилые помещения, подвалы, чердаки (на основании решения общего собрания), что тоже немаловажно.

Таким образом, ТСЖ может иметь собственные доходы.

В-четвертых, органы государственной власти, местного самоуправления очень часто идут на уступки ТСЖ и поощряют их создание.

Так, например, в некоторых регионах собственники помещений в МКД, где было создано ТСЖ, и на которых в соответствии налоговым законодательством РФ лежит обязанность по уплате земельного налога, были освобождены от его уплаты. В г. Москве, например, департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы организует обучение председателей ТСЖ в соответствии с распоряжением правительства г. Москвы от 10.09.2008 года №2062-рп «О создании условий для развития самоуправления граждан в жилищной сфере».

При этом всегда существует возможность передать управление в руки УК, даже если в МКД создано ТСЖ. В этом случае все договора будет заключать УК, а не ТСЖ в лице председателя.

Кроме того, у ресурсноснабжающих компаний не возникает желания обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом при наличии непогашенной задолженности более 100 тыс. рублей, поскольку в дальнейшем получить какие-либо денежные средства или иное ликвидное имущество с ТСЖ не представляется возможным.

В основном ресурсники обращаются в суды с такими требованиями к управляющим компаниям, являющимся ООО, т.к. у них, как правило, имеется ликвидное имущество на праве собственности.

Не многие знают, что ТСЖ не обладает правом собственности на общие помещения в многоквартирном доме, на которое может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ, они принадлежат собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, как и земельный участок, на котором расположен МКД, и соответствующая придомовая территория.

Недостатки ТСЖ как способа управления многоквартирным домом

Помимо преимуществ у ТСЖ имеется ряд недостатков: например, в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ, существуют некоторые сложности при определении размеров обязательных платежей при управлении общим имуществом нескольких многоквартирных домов, входящих в одно ТСЖ.

ТСЖ также могут устанавливаться дополнительные членские взносы на содержание общего имущества и самого юридического лица, но, как правило, это происходит достаточно редко и не является непосильным бременем для собственников.

Как уже отмечалось мной выше, у ТСЖ отсутствуют какие-либо помещения на праве собственности, следовательно, нет таких помещений и для размещения обслуживающего персонала (сотрудников) ТСЖ. В таких случаях председатель ТСЖ чаще всего ведет прием у себя дома и выступает на общих собраниях.

При создании ТСЖ необходимо учитывать, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что решение о создании ТСЖ может быть принято только на общем собрании собственников, следовательно, в таких случаях допускается и заочное голосование.

Я согласен с теми, кто утверждает, что возможность проведения заочного голосования при создании ТСЖ и выбора его членов правления дают большую свободу для подделки (фальсификации), поскольку отсутствует возможность наблюдать за проведением голосования и подведением его итогов.

В связи с этим часто встречаются просто криминальные способы создания ТСЖ и выбора членов правления (в том числе председателя) путем подделывания подписей собственников помещений, а затем, после того, как ТСЖ зарегистрировано, МКД передается в управление какой-нибудь «дочерней» управляющей компании. Иногда случалось и так, что человек неожиданно для себя узнавал, что он является председателем ТСЖ.

Однако, даже учитывая вышеперечисленные недостатки, следует признать, что среди прочих - непосредственного управления и УК - ТСЖ это наиболее приемлемый способ управления МКД.

Основные этапы создания ТСЖ

Основными этапами создания ТСЖ являются:

1. Создание инициативной группы, проведение общего собрания собственников о создании ТСЖ, утверждение общим собранием Устава ТСЖ, выбор членов правления, председателя правления, составление реестра членов ТСЖ, выбор лица, которому поручена регистрация ТСЖ в налоговых органах
2. Регистрация ТСЖ как юридического лица в налоговых органах, получение свидетельства о регистрации (ОГРН) и постановке на учет (ИНН). Присвоение кодов статистики, регистрация во внебюджетных фондах.
3. Открытие расчетного счета (счетов) ТСЖ в кредитной организации для расчетов с поставщиками услуг и приема денежных средств от населения. Передача МКД на баланс ТСЖ, передача технической документации.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Подробнее обо всем, что касается процедуры создания ТСЖ, будет рассказано в следующих частях.

Статьи цикла: