17:18

Каким образом определяется срок владения недвижимостью, проданной и возвращенной по ничтожной сделке?

Вопрос:

Физлицо, являющееся резидентом РФ, приобрело долю в праве собственности на нежилое здание в 2007 г., вторым долевым собственником которого является организация-нерезидент. В 2011 г. физлицо продало свою долю здания с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на него. В 2012 г. сделка купли-продажи доли в праве собственности была признана судом недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Правомерно ли в целях НДФЛ считать, что физлицо владеет долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание более трех лет, учитывая, что совершенная им сделка купли-продажи признана судом недействительной и из ЕГРП исключена запись о переходе права собственности?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что налогоплательщик приобрел долю в праве собственности на нежилое здание в 2007 г. В 2011 г. заключен договор купли-продажи указанной доли с внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о переходе права собственности. Вступившим в силу решением суда в 2012 г. сделка купли-продажи была признана недействительной.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с положениями п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, установление факта ничтожности сделки по приобретению объекта недвижимости не влечет автоматического прекращения права собственности на этот объект, а является лишь основанием для прекращения вещного права, поскольку в силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в его собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до его продажи. Исходя из п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Учитывая вышеизложенное, если судом принято решение о признании права собственности на объект недвижимости за налогоплательщиком, течение срока владения налогоплательщиком имуществом для целей обложения налогом на доходы физических лиц следует определять на основании внесения записи о государственной регистрации права в ЕГРП, произведенной во исполнение такого решения суда.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН