Из-за
хлопот, связанных с установлением-переустановлением платы за
коммунальные услуги на общедомовые нужды, из-за скандалов вокруг
стоимости тепла мы как-то пропустили появление в России двух важнейших
для отрасли ЖКХ (а стало быть, для всех нас) документов.
Правительство России определило: во-первых, что
надлежит понимать под управлением домом – подробно, по пунктам; а
во-вторых, какие именно жилищные услуги и работы входят в обязательный
(минимальный) перечень. На сей счет приняты два постановления – № 290 и 416,
взаимосвязанные самым тесным образом и во многом друг из друга
вытекающие. И приняты они, как говорится, не от хорошей жизни. Если бы
собственники жилья, как и мечталось Жилищному кодексу,
принимали самое активное участие в управлении своим домом, в
определении необходимых работ, если бы они охотно участвовали в
собраниях и не скупились вносить дополнительную денежку, то не
потребовалось бы ни номера 290-го, ни 416-го.
Лирически выражаясь, управление домом – это
стандартные действия, направленные на то, чтобы в доме можно было жить в
тепле, уюте и обстановке законности, хотя бы относительной.
Управляющая компания обязана обеспечить работу с
технической документацией каждого дома (наполнение новыми данными,
хранение бумаг, дисциплинированная передача другой компании, которую
выбрали собственники). Интересная деталь: если каких-то документов
(например, проекта дома или экспертного заключения) изначально не было –
утеряли сто лет назад или вовсе не оформили, то переизбранная УК,
передавая документы своей смене, обязана недостающую бумажку все же
оформить. Если понадобится, то за свой счет. А экспертиза сейчас дело
недешевое.
Обязательным для УК признается также сбор информации о
собственниках и нанимателях жилья – разумеется, лишь той информации,
которая необходима для начисления квартплаты. Она должна заниматься и
взиманием квартплаты с должников.
Управляющая компания целиком и полностью отвечает за
подготовку и проведение общих собраний. В том числе готовит предложения,
которые должны быть поставлены на голосование.
И главным таким предложением является перечень работ
по содержанию и ремонту общего имущества, необходимых конкретному дому.
Разработке этого перечня вообще посвящен отдельный раздел постановления.
Управляющая компания должна сообщить жителям дома, на какой набор услуг
они имеют право в рамках тех тарифов, которые они оплачивают каждый
месяц. В принципе это давнишнее требование законодательства и старая
мечта многих управляющих компаний – наконец-то объявить, что именно
могут требовать граждане за свои деньги, которые они платят ежемесячно:
сколько квадратных метров должно быть очищено, сколько штук лампочек или
выключателей поменяно, погонных метров провода – переложено...
Коммунальщики предполагают, что установление этого перечня расставит все
точки над i. И гражданам станет ясно, что в ежемесячные платежи
заложено не так уж много. Нет там денег на ежемесячную помывку фасада
или, к примеру, на ежедневную очистку кровли от снега...
Что же там все-таки заложено – в тех самых 20 рублях
(или немногим больше), которые мы платим каждый месяц с каждого своего
квадратного метра? На этот вопрос самым тщательным, но несколько заумным
образом отвечает постановление 290 – «О минимальном перечне услуг и
работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего
имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». С
оговоркой: минимальный перечень обязательных работ принят федеральной
властью ни для ТСЖ, ни для ЖСК – лишь для тех домов, которые находятся
под управлением компаний. В Петербурге это ЖКС – жилкомсервисы.
Перечень включает в себя более ста видов работ, связанных с содержанием общего имущества дома.
Перечень работ и услуг разбит на три составные части:
содержание несущих конструкций (фундамента, стен, перегородок,
перекрытий, балок, лестниц, крыши); содержание инженерного оборудования,
входящего в состав общего имущества дома; санитарная уборка общего
имущества.
С уборкой и вывозом мусора все более или менее
понятно: это касается сухой и влажной уборки тамбуров, холлов,
коридоров, галерей, лифтовых площадок и холлов, а также кабин,
лестничных площадок и маршей, пандусов.
Определено, что твердые бытовые отходы незамедлительно вывозятся при накоплении более 2,5 кубометра.
Сложнее с иными работами. К примеру, фундамент.
Управляющая компания обязана следить за его состоянием и в случае
обнаружения чего-то нехорошего составлять план работы и предлагать его
(по смыслу постановления 416) общему собранию. Надо ли делать этот
ремонт и как он должен быть профинансирован – решать собранию. В рамках
ежемесячных платежей управляющая компания обязана лишь решать проблемы с
гидроизоляцией фундамента.
Тот же подход «Минимальный перечень...» демонстрирует
и в отношении иных конструктивных частей многоквартирного дома.
Управляющие компании обязательно должны: следить, выявлять,
контролировать, составлять перечень необходимых работ... Все это в
рамках ежемесячных платежей. А дальше: составленный перечень – на общее
собрание и ремонт – по решению собственников.
Из этого правила есть лишь несколько исключений.
Ремонтировать двери и замки в подвале управляющая компания обязана сразу
без всяких собраний и дополнительных сборов. На тех же условиях
коммунальщики должны очищать кровли и водоотводящие устройства от
мусора, грязи и наледи, которые мешают стокам дождевых и талых вод. А
еще перечень велит и всю кровлю чистить «от скопления снега и наледи»,
но «в случае необходимости». Что такое «необходимость», перечень не
объясняет.
В обязательном списке без дополнительных денег и без
собраний – «восстановление защитного окрасочного слоя». Проще говоря:
побелить-покрасить, но не там, где стало некрасиво, а там, где из-за
облупленности может завестись ржа.
Кровля – место в доме особое. Наибольшее количество
обязательных работ, а не просто контроля и надзора, связано именно с
состоянием кровли.
Без всяких собраний собственников коммунальщики также
должны следить за безаварийной и качественной работой систем водо- и
теплоснабжения, канализации. В их обязанностях также устранение причин
неправильной работы вентиляции. В том числе если обнаружены чрезмерная
вибрация или сверхнормативный уровень шума.
А вот про внутреннюю отделку зданий (в парадных и
холлах) сказано особо – без участия собственников, без дополнительного
решения о финансировании управляющая компания может лишь «устранять
угрозу обрушения». Проще говоря: отбивать куски штукатурки, которые могу
рухнуть кому-нибудь на голову.
Наталья ОРЛОВА
|