16:56

Застройщикам приходится прокладывать коммуникации за свой счет

Инженерная инфраструктура включает в себя системы электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения, вентиляции, кондиционирования, газоснабжения, охранные и пожарные системы и т. д. Вопрос о том, какими коммуникациями будет обеспечена жилая или коммерческая недвижимость, возникает уже на начальной стадии реализации проекта, когда девелопер еще только разрабатывает его концепцию.

Конечно же, уровень оснащенности жилого дома или офисного здания инженерными сетями зависит от его класса. Однако функционирование любого объекта недвижимости немыслимо без электричества, воды, тепла и канализации. И именно с этими базовыми коммуникациями возникают самые большие проблемы.

«Сложности могут возникнуть, когда есть обременения по подготовке инженерной инфраструктуры. В этом случае девелопер несет затраты, связанные с согласованием проектов, строительством и сдачей сетей, – комментирует Юха Вятто, гендиректор ЗАО «Лемминкяйнен Рус». – Проблемы бывают и в случае, когда точки подключения к инженерным сетям удалены от строительной площадки или, наоборот, находятся непосредственно на месте, где предполагается строительство дома. Существуют также вопросы, связанные с изношенностью инженерных сетей и нехваткой мощностей в некоторых районах Петербурга».

Итак, бывает, что застройщики производят инженерную подготовку площадки своими силами. Чаще всего в новых жилых домах создаются газовые котельные, чтобы обеспечить здание автономным отоплением и горячим водоснабжением.

Что касается мощностей по газо-, водо- и электроснабжению, то их выделяют снабжающие организации – такие как ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», ОАО «Ленэнерго», ООО «Петербурггаз»... Когда застройщик за свой счет подводит сети к участку, на котором ведется строительство, он либо производит работы собственными силами, либо эту услугу (за отдельную плату) ему оказывает компания-монополист.

«К сожалению, не существует механизма, который бы регулировал взаимоотношения девелоперов с городом. Власти не предусматривают в рамках бюджета строительства инженерной инфраструктуры на территориях, принадлежащих застройщикам. И последние вынуждены искать средства на строительство объектов инфраструктуры, – рассказывает Лев Марголин, директор по строительству компании MirLand Development Corporation Plc. – При этом основные сложности возникают с электроснабжением и канализацией. Застройщик может и должен проводить внутриквартальные инженерные сети, но головные сооружения, безусловно, должен строить город. Вы спросите: на какие средства? Думаю, что задача городских властей – формировать бюджет, в том числе и за счет девелоперов. Ведь городские службы взимают плату за получение технических условий? Вот эти средства и должны направляться на развитие сетей!»

В Ленобласти ситуация с инженерными сетями еще более сложная, чем в Петербурге. И если в нашем городе девелоперам бывает трудно договориться с администрацией о том, кто заплатит за создание коммуникаций, то в области их бывает сложно подводить физически. «Хуже всего приходится девелоперам, которые начинают работу на неосвоенных территориях, в местах, где нет сформировавшихся жилых поселений, муниципальных образований и, следовательно, нет социальной и инженерной инфраструктуры. Организовать инженерные сети с нуля – всегда дорогостоящий и трудоемкий процесс», – отмечает Максим Дрофа, гендиректор ЗАО «Пушкин».

Девелоперы, работающие на загородном рынке, страдают еще и от отсутствия конструктивного диалога с энергетическими компаниями. «В планах развития территорий энергетики учитывают перспективы снабжения населенных пунктов, но не будущих коттеджных комплексов, – сетует Дмитрий Ильенко. – Великая удача для девелопера, если его поселок попадает в федеральную программу газификации (как сейчас – малоэтажные проекты в поселке Симагино Выборгского района области) или электрификации какого-то населенного пункта».

Специалисты говорят, что в коттеджных поселках, не примыкающих к централизованным поселковым или городским системам водопровода и канализации, выгоднее строить локальные системы, имеющие собственный водозаборный узел и насосную станцию, а при канализации стоков использовать биотехнологии.

«Практически во всех проектах, реализуемых в Ленинградской области, инфраструктурные задачи решаются девелоперами. Даже если формально в качестве заказчика выступает администрация, вся фактическая организационная работа и финансирование осуществляются частными инвесторами, – говорит Максим Берг, директор строительной компании «ПетроСтиль». – А поскольку значительная часть недвижимости строится на бывших землях сельхозназначения, которые априори не имеют инфраструктуры, то ее приходится создавать с нуля. В итоге проект дорожает. Понятно, что эта нагрузка ложится на плечи покупателей».

Впрочем, в разных ситуациях проблемы различаются: где-то невозможно подвести газ, где-то поблизости нет источника электроснабжения, а где-то просто нет подъездной дороги. Кроме того, большой проблемой часто является процесс прокладки сетей за пределами участка. И тут дело не столько в технических сложностях, сколько в отношениях с соседями. Ведь трасса обычно проходит по чьим-то землям, и собственники часто соглашаются пойти навстречу только на условиях денежной компенсации.

По мнению Марины Агеевой, эксперта Коллегии профессиональных девелоперов, важно учитывать, что в Ленобласти сильно изношены инженерные коммуникации. В некоторых районах уровень износа тепло-, водо- и электросетей может доходить до 50 – 70%. Поэтому застройщикам перед началом работ нередко приходится проводить ремонт сетевого оборудования даже при его наличии.

«Еще одна сложность – отсутствие в Ленобласти сводного плана развития коммунальных сетей. Например, в Калуге есть интернет-сайт для инвесторов, где прямо на карте можно посмотреть, как будут развиваться сети, в какие сроки и в каких поселениях планируется подключение. В такой ситуации девелоперы могут планировать свою работу, оперировать сроками, – говорит Марина Агеева. – В Ленобласти же монополисты строят сети по своим планам, которые не увязаны по срокам с инвестиционными программами других служб. Кроме того, они далеко не всегда выдерживают плановые сроки. Ответственность монополистов за срыв сроков вообще не предусмотрена, а застройщик, наоборот, обязан сдать объект вовремя».

В результате всей этой сложной ситуации есть по крайней мере один случай, когда несколько строительных компаний объединили свои усилия для создания инженерной инфраструктуры. В настоящее время фирмы «ПулЭкспресс» и RBI совместно с футбольным клубом «Зенит» строят магистральный водовод в поселке Бугры, чтобы обеспечить центральным водоснабжением свои объекты. Стоит отметить, что к этому водоводу могут подключаться и другие собственники, чьи земельные участки расположены по его трассе.

«На наш взгляд, это единственный для застройщиков способ относительно оперативно решать вопросы строительства коммуникаций, ведь рассчитывать на бюджетные средства приходится лишь в очень отдаленной перспективе, – комментирует Марина Агеева. – Правда, есть надежда, что в Ленобласти все-таки заработает механизм государственно-частного партнерства».

Что ж, говорят, что областное правительство сейчас дорабатывает соответствующий законопроект о ГЧП, да и подготовка федерального закона близится к завершению. Участники строительного рынка надеются, что на основе этих документов будет проще сотрудничать с региональными и местными администрациями. Однако вряд ли это случится в ближайшем будущем, поэтому застройщикам предстоит еще некоторое время кооперироваться друг с другом.