21:31

Сельская стройка по генплану?!

Итак, сейчас без генплана нельзя ни поменять категорию земель, ни включить застроенную территорию в границу поселения. А без принятых в установленном порядке правил землепользования и застройки невозможно даже получить разрешение на строительство и ввод готового объекта в эксплуатацию.

По словам главного архитектора Ленобласти Евгения Домрачева, схемы территориального планирования, которые определяют основные направления развития территорий, во всех районах Ленобласти утверждены. И на основе этих схем приняты генеральные планы – примерно в полусотне городских и сельских поселений. При этом генплан с юридической точки зрения считается более важным документом, чем схемы территориального планирования.

«К сожалению, процесс принятия решений в строительной сфере разорван между муниципальными и федеральными уровнями власти, поэтому всегда есть риск несогласованных действий. Кроме того, муниципальные власти нередко идут на поводу у застройщиков, позволяя им строить больше, чем предусмотрено схемами терпланирования. При этом зачастую выдают разрешения на строительство на бывших землях сельхозназначения, включенных в границы поселения.

Например, на данный момент во Всеволожском районе девелоперы планируют построить жилье в расчете на 400 тыс. человек, тогда как схема терпланирования предусматривает новое жилье всего для 149 тыс., – рассказывает Евгений Домрачев. – Также нам часто приходится возвращать проекты на доработку из-за того, что застройщики пишут, будто бы в их многоэтажках обеспеченность площадью на одного человека – 100 кв. метров. Они идут на такую хитрость, чтобы строить меньше социальных объектов и уменьшить размеры парковок, но ведь понятно, что трехкомнатные квартиры в домах эконом-класса покупают не одинокие люди, а семьи с детьми».

Впрочем, областные власти все-таки идут навстречу девелоперам. Так, в марте 2012 года в Градостроительный кодекс Ленобласти была внесена поправка, разрешающая застройщикам вносить изменения в ранее отклоненные проекты планировки. Однако при этом они должны оставить неизменными параметры «красной линии». То есть жилые дома не должны «залезать» за границы территорий общего пользования. Раньше, напомним, не прошедший согласования проект застройщикам приходилось полностью переделывать.

По словам Евгения Домрачева, требование о наличии генпланов серьезно коснется лишь возведения объектов федерального значения, а для местных проектов все-таки возможны некоторые послабления. Так что все стройки области разом приостановлены не будут. И, хоть некоторым застройщикам и придется подождать, прежде чем запускать новые проекты, особых претензий с их стороны нет. Даже наоборот.

«Разработка генпланов дает определенность тем застройщикам, которые не планируют становиться девелоперами, а собираются только построить жилые дома, не развивая территорию вокруг них. Большинству инвесторов необходима ясность, что будет вокруг их зданий через несколько лет. Те, кто строит жилье, не хотят получить рядом со своими домами свалку или завод, а промышленники не хотят быть отрезанными от транспортных магистралей», – комментирует Арсений Васильев, гендиректор группы компаний «Унисто Петросталь». Впрочем, его, как и многих других бизнесменов, волнует, будет ли конкретный генплан направлен на ограничение – создание определенных рамок или же его целью будет развитие. В результате у застройщиков появится выбор, где именно реализовывать свои проекты.

«Когда был принят Генеральный план Санкт-Петербурга, застройщики сразу поняли, насколько легче работать в условиях, когда видишь перспективу для развития своих проектов. Поэтому и принятия генпланов поселений Ленобласти мы тоже ждем. А максимальные сроки их принятия, увы, снова перенесены – на этот раз до середины 2013 года», – сетует Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000».

Беспокоит девелоперов и вопрос категорий земель. Дело в том, что несколько месяцев назад областная администрация уже ввела мораторий на перевод земель сельхозназначения в другие категории. То есть если, по Градостроительному кодексу РФ, перевод земель невозможен только для поселений, не имеющих генплана, то областной мораторий касается всех городов и сел региона.

«Утвержденный генплан должен отображать границы поселений, а также границы территорий, у которых может быть изменена категория земель. И изменить ее можно в 30-дневный срок. Проблема еще в том, что муниципальные поселения не ставят земли на кадастровый учет, а без этого вообще ничего строить нельзя. В итоге мы решили выделить из областного бюджета средства, чтобы помочь муниципальным образованиям поставить земли на учет», – пообещал Евгений Домрачев.

Впрочем, далеко не все девелоперы напуганы мораторием на перевод земель из одной категории в другую. Некоторые считают, что это не повлияет на краткосрочные планы большинства застройщиков, у которых в земельном банке много участков: у кого на 20 лет, а у кого и на 30. Если же учесть, что строительные компании разрабатывают планы создания новых объектов максимум на 5 – 7 лет вперед, скорее всего, к тому моменту, как они решат приобрести новые участки, мораторий уже будет отменен.

«Мораторий оставляет меньше места для «стремительных» проектов, то есть таких, чьи инвесторы и девелоперы намереваются быстро создать объект, быстро его реализовать, получить прибыль и на этом остановиться, – говорит Сергей Щерба. – Но у грамотных девелоперов есть необходимый запас земли, соответствующий темпам развития компаний. И я не вижу тут осложнений. Согласно изменениям в законе, поменять назначение участка можно, хотя это и требует больших усилий и профессионализма. Так что теперь дилетанты этого сделать точно не смогут. И это к лучшему».

«Данный мораторий регламентирует скорее высотную застройку, чем сегмент индивидуального строительства. Поэтому нашей компании он не коснется, – уверен Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь: Новые территории». – В любом случае с этими изменениями научиться работать можно, они не принесут критических изменений на рынок коттеджной застройки».