13:38

Каков порядок учета доходов застройщика, применяющего УСН?

Вопрос:

Организация (ООО) является заказчиком-застройщиком и генподрядчиком в одном лице. Вид деятельности - строительство многоэтажных жилых домов. Строительство осуществляется за счет привлеченных средств дольщиков по договору долевого участия в строительстве.

Организация находится на упрощенной системе налогообложения "Доходы минус расходы". Организация ведет раздельный учет по каждому виду деятельности (как застройщик и подрядчик).

Денежные средства, полученные по договорам долевого участия в строительстве, учитываются на счете 86 "целевое финансирование".

Просим разъяснить:

1. Включаются ли в налогооблагаемую базу по УСН денежные средства, полученные от дольщиков по договору долевого участия в строительстве?

2. Если в налогооблагаемую базу включаются только средства, полученные по договору долевого участия в строительстве, на оплату услуг заказчика-застройщика (1% от суммы договора), что можно относить к расходам заказчика-застройщика?

3. По итогам второго квартала 2013 года заказчиком-застройщиком и генподрядчиком получено по договорам долевого участия в строительстве 60 млн рублей. Какие доходы учитываются при исчислении предельного размера доходов (п. 4 ст. 346.13 НК РФ), полученных от деятельности, облагаемой в рамках УСН (все 60 млн рублей или 1%, полученный за услуги заказчика-застройщика)?

Ответ:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.

В соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.

Пунктом 4 статьи 346.13 Кодекса установлено, что, если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 Кодекса, превысили 60 млн руб. и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным подпунктами 3 и 4 статьи 346.12 и пунктом 3 статьи 346.14 Кодекса, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям.

При этом следует учитывать, что доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса, в целях применения положения пункта 4 статьи 346.13 Кодекса в сумме дохода не учитываются.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин